Si le niegan su solicitud de la Sección 8 o la continuación de su asistencia, tiene derecho a una audiencia informal ante un oficial de audiencias imparcial. Tiene que pedir la audiencia por escrito dentro del plazo de la PHA (por lo general de 10 a 30 días desde el aviso de negación). En la audiencia puede presentar pruebas, llevar testigos y hacerse representar por un abogado. Muchas negaciones se revierten en la etapa de la audiencia.
Su derecho a una audiencia
Las regulaciones federales (24 CFR § 982.554-555) le garantizan el derecho a una audiencia informal cuando la PHA le niega o le termina la asistencia. Esto no es opcional — toda PHA tiene que ofrecer este proceso. La audiencia tiene que estar a cargo de alguien que no haya participado en la decisión original de negación.
Razones comunes de negación
Ingresos demasiado altos. Los ingresos de su hogar superan los límites del programa. Apele si cree que el cálculo de ingresos estuvo mal o si incluyó ingresos que debían excluirse.
Antecedentes penales. La PHA revisó sus antecedentes y encontró actividad descalificante. Apele si el registro es inexacto, si ya pasó el período que se revisa, o si tiene pruebas de rehabilitación.
Deberle dinero a una PHA. Una deuda de asistencia de vivienda anterior. Apele si el monto de la deuda está mal o si ya la pagó.
No entregar documentos. Se le pasó un plazo de documentación. Apele si tuvo una causa justificada o si la PHA no le avisó como corresponde.
Violaciones del programa. De un arrendamiento anterior. Apele si los hechos están mal o si hubo circunstancias atenuantes.
Cómo pedir una audiencia
La carta de negación incluirá las instrucciones para pedir una audiencia y el plazo que tiene. Sígalas al pie de la letra. Haga su solicitud por escrito — aunque la PHA le diga que puede llamar, confirme siempre por escrito con una carta o un correo electrónico.
En su solicitud, diga que no está de acuerdo con la negación y que quiere una audiencia informal. Todavía no necesita explicar todo su argumento — guarde eso para la audiencia.
Guarde una copia de su solicitud y consiga comprobante de entrega: correo certificado, confirmación de lectura del correo electrónico, o entrega en persona con acuse de recibo firmado.
Cómo prepararse para la audiencia
Pida primero las pruebas de la PHA. Tiene derecho a revisar los documentos que la PHA usó para decidir la negación antes de que se celebre la audiencia. Pida copias por escrito.
Reúna sus pruebas. Según el motivo de la negación: talones de pago y declaraciones de impuestos para disputas de ingresos, registros judiciales y certificados de rehabilitación para antecedentes penales, recibos de pago para disputas de deuda, o documentación médica para solicitudes de adaptación razonable.
Consiga representación legal. Tiene derecho a llevar a un abogado o a un defensor a la audiencia. Comuníquese con su oficina local de asistencia legal — muchas tienen especialistas en derecho de vivienda que atienden estos casos gratis.
Prepare una declaración. Escriba sus puntos clave para que no se le olvide nada bajo presión. Practique explicar su situación de forma clara y breve.
Lleve testigos. Empleadores, trabajadores sociales, consejeros u otras personas que puedan hablar de su situación.
Durante la audiencia
La audiencia por lo general es informal — no es un tribunal. Se sentará a una mesa con el oficial de audiencias y el representante de la PHA. Cada uno presentará su versión, y el oficial de audiencias puede hacer preguntas.
Manténgase tranquilo y apéguese a los hechos. No se ponga emocional ni se enganche en discusiones. Presente sus pruebas con claridad. Responda las preguntas de forma directa. Si no sabe algo, dígalo — no adivine.
Después de la audiencia
El oficial de audiencias emite una decisión por escrito, por lo general en una o dos semanas. Si gana, la PHA tiene que revertir la negación y seguir adelante con su asistencia. Si pierde, puede tener opciones para llevar el asunto más lejos por medio del sistema legal de su estado, aunque eso requiere un abogado.
Incluso si pierde, la audiencia deja constancia. Si vuelve a solicitar más adelante, haber demostrado buena fe al responder a las preocupaciones de la PHA puede jugar a su favor.